Какие сложности подстерегают управляющего, который продает земельные участки застройщика?

20.12.2021

Собственники квартир в многоквартирных домах считали, что проданный с банкротных торгов земельный участок почти полностью подлежал передаче в общую долевую собственность. Суды трех инстанций заявителям отказали, но Верховный суд направил спор на новое рассмотрение. Здесь пояснили, что застройщик должен был привести участки к виду, обеспечивающему нормальную эксплуатацию домов, а конкурсный управляющий не мог распоряжаться землей, которая должна быть передана собственникам квартир.

Дело о банкротстве: №А60-38881/2013, должник – индивидуальный предприниматель

Судебный акт: определение Верховного суда №309-ЭС16-9270 (7) от 16 декабря 2021 года

Суть спора

Рассматривался спор о признании недействительными банкротных торгов, а также заключенного по их результатам договора купли-продажи земельного участка. Заявители были собственниками квартир в многоквартирных домах, расположенных на смежных участках, и считали, что должник был не вправе распоряжаться спорной землей, поскольку практически вся она подлежала передаче в общую долевую собственность, на ней располагались элементы благоустройства.

При новом рассмотрении суды трех инстанций в удовлетворении требований отказали. Здесь пояснили, что объектов капитального строительства на участке нет, а сами по себе элементы благоустройства – не причина передавать участок или его часть в общую собственность собственников квартир. 

Также суды указали, что по сути спор касается границ смежных земельных участков, которые требуются для эксплуатации многоквартирных домов. Надлежащие способы защиты в данном случае – оспаривание действий (бездействия) органа власти по формированию земельных участков, оспаривание права собственности победителя торгов. 

Позиция Верховного суда 

Нижестоящие инстанции указывали, что требующиеся для эксплуатации многоквартирных домов участки сформированы и определены, поскольку был осуществлен их кадастровый учет.Однако земля под этими домами не была на момент начала строительства в публичной собственности, застройщик (должник) приобрел ее у частных лиц. Границы уже сформированных участков определялись без учета расположения многоквартирных домов, которые были возведены позднее.

Заявители полагали, что застройщик обязан был привести земельные участки в должный вид. Но до банкротства он так этого и не сделал. Конкурсный управляющий тоже не принял должных мер. Верховный суд пояснил: в гражданском обороте должника представляет конкурсный управляющий. Гражданам полагались не только квартиры, но и земля в общую долевую собственность. Таким образом, управляющий не мог распоряжаться землей, которая должна быть передана собственникам квартир.

Если доводы заявителей о том, что проданный земельный участок относится к общему имуществу, обоснованны, то заключенный по итогам торгов договор нужно признать ничтожным. Указав, что выводы нижестоящих инстанций о выборе заявителями неправильного способа защиты неверны, Верховный суд направил спор на новое рассмотрение.


Напоминаем, что похожий спор недавно рассматривался Арбитражным судом Московского округа.

Больше свежей практики – в telegram-канале «Ликвидация и банкротство»! 
Все обзоры судебной практики за ноябрь – здесь.


1516 Распечатать

Теги: дело о банкротстве, суд, Верховный суд, земельный участок, торги, арбитражный управляющий