«Залог возникает не при любом финансировании строительства, а только в случае заемных правоотношений»

Верховный суд рассмотрел спор, в котором кредитор просил признать требования обеспеченными залогом недвижимого имущества (определение №305-ЭС18-14805 от 4 июня 2020 года).

Суть спора

Должник и общество заключили соглашение: должник строит и вводит в эксплуатацию корпус офиса, передает нежилые помещения обществу. Общество как инвестор перечисляет застройщику деньги для выполнения этих работ.

Общество свое обязательство выполнило, но должник впал в банкротство. После этого в третью очередь реестра были включены требования на 2,9 млрд. рублей, вытекающие из неисполнения должником обязательств по названному соглашению. При этом суд квалифицировал отношения сторон как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.

Через некоторое время конкурсный управляющий обществом обратился в суд и попросил признать статус залогового кредитора в отношении доли в недострое. Заявитель сообщал, что общество целиком профинансировало строительство корпуса, который готов на 97%. Право залога на недвижимость возникло, поскольку общество предоставило целевое финансирование.

Позиции судов

Первая и апелляционная инстанции указали, что ст. 64.2 закона об ипотеке, на которую ссылался заявитель, к отношениям из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи не применяется.

Суд округа высказал другое мнение, удовлетворив требование заявителя. Было отмечено, что из соглашения следовала воля общества на финансирование строительства корпуса. Соответственно, работают ст. 64.2 и 69.1 закона об ипотеке.

Спор попал в Верховный суд, который оставил в силе акты первой и апелляционной инстанций.

В силу ст. 64.2 и 69.1 закона об ипотеке залог возникает у кредитора, предоставившего целевой заем на приобретение или строительство здания, сооружения, нежилого помещения.

Условиями соглашения между должником и обществом возврата средств не предусматривалось. Должник взамен обязался передать построенное недвижимое имущество, что говорит о заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Именно так были квалифицированы отношения сторон, когда требования общества включали в третью очередь реестра. Это должен был учесть суд округа, а при несогласии – обосновать свое мнение.

То, что общество само пользовалось заемными средствами, взятыми в банке, не говорит о том, что оно находилось в заемных отношениях с должником, отметил суд.

В этой связи испрашиваемый залог на долю в недострое у общества не возникает.