Верховный суд рассказал, почему нормы закона о долевом строительстве не распространяются на кредитора

Рассматривался вопрос о признании требований обеспеченными залогом (определение №305-ЭС14-7512 (25) от 12 марта 2021 года).

Суть спора

Между должником и кредитором в 2004 году были заключены договоры об инвестировании строительства жилого дома. Должник обязался передать контрагенту два нежилых помещения и одно машино-место.

В мае 2011 года договоры были расторгнуты в судебном порядке. И в октябре того же года денежные требования кредитора в деле о банкротстве должника включили в третью очередь реестра.

В 2019 году кредитор попросил признать его требования обеспеченными залогом имущества должника – согласно закону №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. Заявитель ссылался на п. 2 ст. 27, который позволяет применять положения закона к договорам об инвестировании, если разрешение на строительство получено после вступления закона в силу (1 апреля 2005 года). Разрешение же на строительство в конкретной ситуации было получено в феврале 2015 года.

Суды первой и апелляционной инстанций заявителю отказали, однако на его сторону встали в кассации.

Позиция Верховного суда

Верховный суд посчитал, что заявителю следует отказать. Так, суд округа фактически пришел к выводу, что п. 2 ст. 27 позволяет применять закон №214-ФЗ к договорам, заключенным до его вступления в силу – при условии, что разрешение на строительство получено после. Вместе с тем, смысл указанной нормы совершенно иной.

Согласно положениям закона №214-ФЗ застройщик сначала должен получить разрешение на строительство, и только потом он может привлекать средства дольщиков. При этом договоры с дольщиками подлежат госрегистрации.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно решили, что закон не применяется к отношениям сторон, поскольку спорные договоры от 2004 года не зарегистрированы.

Регистрация договоров – это необходимое условие возникновения у дольщиков залога. Запись о регистрации отображается в публичном реестре, она позволяет третьим лицам узнать о наличии правопритязаний к застройщику.

В деле о банкротстве, резюмировал Верховный суд, требования кредитора признаются обеспеченными залогом объекта строительства при заключении договора долевого участия, который прошел госрегистрацию.

В силе оставили судебные акты первой и апелляционной инстанций.

Подписывайтесь на telegram-канал «Ликвидация и банкротство»: так вы всегда будете получать уведомления о новой судебной практике!

Теги: дело о банкротстве, Верховный суд, залоговый кредитор, дольщики