Верховный суд еще раз напомнил о рисках приобретения недвижимости по заниженной цене

15.08.2022

В деле о банкротстве оспаривалась продажа должником земельного участка по цене гораздо ниже рыночной. В первой инстанции сделку квалифицировали по п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве. Однако в апелляции и кассации пояснили: не доказано, что ответчик знал о неплатежеспособности должника и цели причинения вреда кредиторам. Верховный суд остался на стороне первой инстанции, поскольку гражданин, приобретавший имущество по столь низкой цене, должен был прямо или косвенно знать о противоправности сделки. 

Дело о банкротстве: № А41-70837/17, должник – ООО «Константа»

Судебный акт: определение Верховного суда № 305-ЭС21-21196 (5) от 11 августа 2022 года

Суть спора

В деле о банкротстве оспаривалась продажа должником гражданину земельного участка площадью 1 484 кв. м. по цене 222 тыс. рублей. Конкурсный управляющий считал, что недвижимость была отчуждена безвозмездно. Кроме того, заявитель указывал, что сделка совершена во вред кредиторам.

Суд первой инстанции квалифицировал куплю-продажу по п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве. 

Однако в апелляции и суде округа с этими выводами не согласились, поскольку не нашли подтверждений осведомленности гражданина о неплатежеспособности должника и противоправности сделки. Кроме того, при получении должником встречного предоставления цена купли-продажи значения не имеет, решили суды.

Позиция Верховного суда 

Верховный суд оставил в силе определение первой инстанции. Так, в первой инстанции обратили внимание, что цена договора (222 тыс. рублей) в семь раз ниже кадастровой (1,6 млн рублей) и в 9 раз ниже рыночной (2 млн рублей) стоимости земельного участка.

Действия гражданина, который покупает недвижимость по столь низкой цене, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. В такой ситуации покупатель должен прямо или косвенно знать о противоправной цели сделки - либо действовать с должником заодно, либо понимать, что управленцы продают актив слишком дешево не в интересах должника. 

Помимо прочего, управляющий ссылался на отсутствие у гражданина возможности оплатить приобретение, а также на отсутствие доказательств получения денег должником. Все эти обстоятельства говорят о том, что, скорее всего, произошел вывод ликвидного актива в ущерб должнику. Поскольку ответчик не доказал обратного, суд первой инстанции правильно нашел у оспариваемой сделки признаки подозрительности.


8591 Распечатать

Теги: дело о банкротстве, Верховный суд, банкротство, арбитражный управляющий, оспаривание сделок, ст. 61.2 закона о банкротстве, земельный участок, недвижимость, вывод активов, суд