Добросовестный арендодатель вправе расторгнуть договор, даже если арендатор находится в конкурсном производстве

Верховный суд рассмотрел спор о возможности расторжения договора аренды земельного участка с должником, который находится в стадии конкурсного производства (определение №303-ЭС16-19972 (2) от 5 ноября 2020 года).

Суть спора

Должник и региональное Минимущество заключили договор аренды земельного участка на период с 2012 по 2015 год. После окончания срока действия договора должник продолжил использовать участок. В ноябре 2018 года Минимущество, ссылаясь на просрочку контрагента по оплате, заявило об отказе от исполнения договора аренды.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании недействительным одностороннего отказа Минимущества.

В трех инстанциях требования общества удовлетворили. Суды посчитали, что право аренды земельного участка вошло в конкурсную массу должника, и подлежит реализации в установленном порядке. При этом в самом договоре содержались условия о возможности должника передавать права и обязанности по договору третьим лицам.

Соответственно, в результате отказа Минимущества от исполнения договора ликвидный актив был выведен из конкурсной массы.

Минимущество обратилось в Верховный суд с кассационной жалобой.

Позиция Верховного суда

Суд указал, что первоначально стороны заключили сделку на три года. После истечения этого срока, когда должник продолжил пользоваться участком, договор возобновился на неопределенный срок. Особенностью такого договора является право каждой из сторон отказаться от его исполнения, заранее сообщив об этом контрагенту.

Введение в отношении арендатора конкурсного производства, отметил Верховный суд, не лишает арендодателя права на досрочное прекращение исполнения по договору.

Также был отклонен довод конкурсного управляющего о недобросовестности Минимущества. Суд указал, что, хотя в деле о банкротстве и сталкиваются разнонаправленные интересы, суд должен найти баланс. В этой связи Минимущества как арендодатель может быть признан субъектом, злоупотребляющим правом. Однако возражающая сторона должна раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается.

Поскольку доказательств злоупотребления правом в дело не представлено, и судом таких обстоятельств не установлено, оснований для признания сделки недействительной у нижестоящих инстанций не имелось. В удовлетворении требования конкурсному управляющему было отказано.