Разработаны алгоритмы защиты единственного жилья при оспаривании сделки в банкротстве продавца

29.09.2022

Правительство России внесло в Госдуму законопроект, разработанный во исполнение постановления Конституционного суда № 5-П от 3 февраля 2022 года. В постановлении разъяснялось, как быть, если в банкротстве продавца была оспорена сделка по продаже гражданину квартиры, и это жилье является для покупателя единственным.

От Конституционного суда до Госдумы

Тогда Конституционный суд предложил такой порядок: спорную недвижимость продают на банкротных торгах. Часть выручки (в размере цены покупки) направляют гражданину, а также позволяют пользоваться ему жильем в течение разумного срока. Законодателю было поручено внести соответствующие поправки.

Правительство России 22 сентября 2022 года  зарегистрировало в Госдуме законопроект № 199216-8, в котором предложило защитить право гражданина на единственное жилье:
- либо через возврат ему средств от банкротных торгов;
- либо через право выкупа жилья по рыночной цене.

Согласно проектируемым нормам в ст. 61.6 закона о банкротстве появятся п. 6-11. Новое регулирование распространится на ситуации, когда продажа недвижимости была оспорена по основанию п. 1 ст. 61.2 закона о банкротстве, а для должника она была единственным жильем.

Направление гражданину денежных средств

В сложившейся ситуации управляющий открывает в банке специальный счет, на который переводит выручку в размере переданного гражданином по недействительной сделке. Оставшаяся часть средств идет в конкурсную массу. 

С этого спецсчета деньги списываются только в пользу гражданина, когда он предоставит свои реквизиты. Если гражданин будет уклоняться от получения средств, они вносятся управляющим в депозит нотариуса по месту нахождения должника, и управляющий уведомляет об этом гражданина. Предусмотрено, что по заявлению гражданина возможна индексация средств - с момента их передачи должнику до даты возврата.

Гражданин может жить в спорной недвижимости как минимум до возврата ему средств или внесения их в депозит. По ходатайству гражданина суд может продлить этот срок - до шести месяцев. Если срок истечет, а гражданин продолжит оставаться в спорной недвижимости, предусмотрено принудительное выселение.

Продажа гражданину спорной недвижимости

Особые требования предъявляются к порядку реализации недвижимости - например, к минимальной цене в ходе публичного предложения. Кроме того, порядок может предусматривать продажу недвижимости гражданину до ее выставления на торги. Рыночная цена здесь определяется через судебный акт, которым сделка была признана недействительной. В договоре с гражданином должно быть указано, что исполнение произойдет путем зачета и доплаты гражданином недостающей разницы.

Также гражданин сможет участвовать в торгах. 

Если на первых, повторных торгах, в ходе публичного предложения имущество не удастся реализовать, то не участвующий в торгах гражданин может купить недвижимость по начальной цене этих этапов.

Неудачные торги ведут к пересмотру судебного акта

Если в ходе публичного предложения жилье не продали по минимальной цене, то предполагается, что реальная рыночная стоимость недвижимости не отличалась от суммы, которую уплатил гражданин. 

В этом случае арбитражный управляющий должен инициировать пересмотр судебного акта о признании сделки недействительной - по вновь открывшимся обстоятельствам.


Читайте подробности в материалах законопроекта № 199216-8.

2594 'altasib:comments.counter' is not a component Распечатать

Теги: Правительство, законопроекты, Конституционный суд, банкротство, оспаривание сделок, недвижимость, квартира, жилье, торги, единственное жилье, суд, арбитражный управляющий, банки, кредитные организации, нотариус, рыночная цена