Верховный суд: возврат арендованного – не преимущественное удовлетворение требований

Верховный суд решил спор, в котором речь шла о возможности для арендодателя расторгнуть договор, если право аренды включено в конкурсную массу (определение №301-ЭС18-10926 (4) от 23 декабря 2019 года).

Договор аренды и неисполненные обязательства

Напомним, 8 ноября 2019 года Верховный суд  передал в СКЭС жалобу администрации муниципалитета, поданную в рамках дела о банкротстве.

В 2014 году должник, занимающийся строительством, взял в аренду у муниципалитета 22 земельных участка. В 2015 году в его отношении начали процедуру банкротства. С этого момента в бюджет не поступило ни одного платежа по арендной плате, строительством так никто и не занялся.

В 2017 году, когда открыли конкурсное производство, арбитражный управляющий включил в конкурсную массу право аренды.

Администрация с этим не согласилась и обратилась в суд – о расторжении договора аренды ввиду непоступления платежей с 2015 года.

 Все три инстанции отказали публичному образованию. Суды не только посчитали возможное расторжение договора преимущественным способом удовлетворения требований, но и обвинили администрацию в злоупотреблении правом.

Прекращение аренды – не преимущественное удовлетворение

Верховный суд отменил принятые акты, направив спор на новое рассмотрение.

Земельное законодательство содержит перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, отметил суд. Запрета применять эти нормы в процессе банкротства не имеется. В нижестоящих инстанциях не привели доводов, на каком основании нельзя допускать расторжения сделки.

Суды сделали вывод, что возврат имущества арендодателю – это приоритетное удовлетворение его требований. Но это не верно. Возврат земельных участков не направлен на погашение долга перед бюджетом.

Более того, сохранение договорных отношений между администрацией и должником наращивает задолженность последнего по текущим платежам.

Верховный суд также отметил, что действия администрации по обращению  в суд нельзя считать злоупотреблением правом. Конкурсный управляющий должником не привел никаких доказательств этому, а нижестоящие суды свои выводы не мотивировали.