Банкротство застройщиков: какие споры решал Верховный суд в начале 2019 года?

14.05.2019

Банкротство застройщиков регулируется специальными нормами закона о несостоятельности – параграфом 7 главы IX. Приводим обстоятельства таких дел, рассмотренных Верховным судом России в текущем году.

Банкротство застройщиков регулируется специальными нормами закона о несостоятельности – параграфом 7 главы IX. Приводим обстоятельства таких дел, рассмотренных Верховным судом России в текущем году.

1. Дело о включении в реестр прав граждан на жилье (Определение ВС РФ №304-ЭС17-21966(4))

Более 10 физических лиц написали заявление с требованием включить их права на передачу жилых помещений в реестр к компании-застройщику. 
Застройщик был подрядчиком ООО, в аренде которого имелся земельный участок, и у которого была разрешительная документация на ведение строительных работ.
Была инициирована процедура признания застройщика несостоятельным. 
Данные заявители имели предварительное соглашение с должником, по которому он обязался в срок подписать основные соглашения о передаче физическим лицам статуса участников долевого строительства, а физические лица обязались уплатить деньги за это в день подписания таких соглашений.
Эти же физические лица в день подписания предварительных соглашений заключили сделки с третьими лицами, по которым физическим лицам перешли права требования к должнику, основанные на договорах поставки, подряда, оказания услуг. Эти требования были равны стоимости квартир у застройщика. Граждане выполнили свои обязательства по данным договорам в тот же день.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, указав, что предварительные соглашения с застройщиком были связаны с договорами цессии. Суд пояснил, что граждане намеревались получить именно жилье, а не права требования к должнику.
В апелляционной инстанции такую позицию признали ошибочной, пояснив, что граждане приобрели именно права требования к должнику, а по сделке, указанной в предварительных договорах, оплата не проходила. Также застройщик не оплатил долевой взнос ООО, чьим подрядчиком был, поэтому у него нет права передавать квартиры в собственность.
Суд округа это мнение разделил.

Позиция Верховного суда

Акты нижестоящих судов были отменены, а спор - направлен на новое рассмотрение по нижеизложенным основаниям.

• Чтобы признать должника застройщиком, нужно подтвердить заключение им договоров, в соответствии с которыми должник получал деньги, а передавал квартиры. При этом данные отношения на практике оформляются разнообразными соглашениями, и подлинная воля их сторон может выявляться с помощью проверки исполнения договоров. В конкретном случае должник не раз заключал соглашения, в соответствии с которыми граждане исполняли его обязательства, а он обещал передать им квартиры в собственность.
• Стороне, вступившей в отношения долевого строительства, нельзя отказать только по той причине, что должник не имеет прав на возведенный им объект либо на земельный участок.
• Арбитражным судом первой инстанции был сделан правильный вывод: систематическое подписание должником предварительных соглашений и соглашений об уступке требования и неимение у граждан желания покупать права требования, а у застройщика – эти требования исполнять – это связанные между собой притворные сделки. Поскольку такие сделки ничтожны, а граждане со своей стороны обязательства исполнили без встречного предоставления, то они могут просить внести их в реестр требований на жилье.  
• Однако не все права физических лиц на жилье подлежат внесению в реестр. Поскольку у некоторых заявителей уже есть на руках исполнительные листы о взыскании с должника денежных средств, а также мировые соглашения, нужно выяснить, была ли выражена воля граждан на отказ от включения в реестр прав на жилье.

1.1. Аналогичное дело в отношении того же субъекта (Определение ВС РФ №304-ЭС17-21966(3))
Ранее, в январе 2019 года, Верховный суд слушал дело по заявлению к тому же должнику требований о передаче жилья, о включении этих прав в реестр.
Здесь рассматривался вопрос о нарушении удовлетворением этого заявления прав заказчика, чьим подрядчиком являлся застройщик. Однако Верховный суд пояснил, что выполнение обязанности в натуре не ущемляет прав заказчика, на количество его обязательств влияния не оказывает. Факт внесения прав кредитора в реестр требований не означает, что должник имеет права на получение данных квартир от заказчика. Заказчик – это не лицо, обязанное заявителю. 
Если у застройщика не будет прав на определенные квартиры в возведенном здании, он будет обязан рассчитаться с физическими лицами деньгами – но уже в третью, а не в четвертую очередь. 

2. Дело, в котором решалось, есть ли у кредитора статус залогового (Определение ВС РФ №308-ЭС18-15980)
В деле о банкротстве компании физическое лицо заявило требования в суд для включения в реестр прав с обеспечением обязательства в виде залога нежилых помещений.
Между физлицом и должником была заключена сделка по участию в долевом строительстве, и объектом соглашения были нежилые помещения. Часть средств в счет исполнения договора физлицо уплатило, но должник обязательства не исполнил.
Суды трех инстанций требования о включении в реестр удовлетворили, но в отношении признания обеспечения их залогом отказали.

Почему Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и признал требования обеспеченными залогом?

• Участники сделок по долевому строительству – это лица, которым другое лицо обязалось в будущем передать жилые или нежилые помещения. Нормы о залоге как обеспечении исполнения обязательств, следовательно, применяются к жилым и нежилым объектам. 
• У покупателя будущих нежилых помещений нет механизмов требовать исполнения обязательств, как у покупателей жилья. Его правовой статус близок тем субъектам при строительстве, кто потребовал у должника возврата денежных средств. Поэтому в данном случае следует признать сохранение залогового статуса.  Такой кредитор вправе претендовать на вырученные средства от реализации предмета залога – на 60% от его стоимости.
• Требования такого кредитора в любом случае носят статус обеспеченных залогом, за исключением случаев, если кредитор не отказался от статуса или суд не указал, что залога не имеется.
• Иные кредиторы, у которых правовой статус схож со статусом заявителя, но не настаивавшие на залоговом статусе, вправе рассчитывать на распределение средств по правилам ст. 201.14 закона о несостоятельности.

1231 0 Распечатать