Суд округа: заключение договоров участия в долевом строительстве не наделяет объект признаками недвижимости

В ходе конкурсного производства за должником было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством фундамент. Администрация города попросила признать это право отсутствующим, поскольку по сути речь шла о железобетонной плите в котловане. Суды двух инстанций заявителю отказали: должник заключал договоры с дольщиками, чьи права нужно восстановить в банкротстве. В кассации пояснили, что сохранение госрегистрации права собственности на объект, не являющийся недвижимостью, нарушает интересы заявителя.

Дело о банкротстве: № А17-5392/2019, должник - ООО “Верамарк”

Судебный акт: постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 апреля 2023 года 

Суть спора

ООО “Верамарк” заключило с администрацией города договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома. Затем общество заключило два договора участия в долевом строительстве с гражданами. 

Поскольку условия договора аренды нарушались, то по решению суда этот договор расторгли, исключив из ЕГРН сведения об аренде и о залоге права аренды.

Впоследствии ООО “Верамарк” признали банкротом, требования дольщиков включили в реестр. В конкурсном производстве за должником было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством фундамент. Полагая, что у этого фундамента (железобетонной плиты в котловане) нет признаков самостоятельной вещи, администрация попросила признать право собственности отсутствующим. 

Суды двух инстанций заявителю отказали, поскольку должник заключал договоры с дольщиками, требования которых обеспечены залогом всего незавершенного строительством объекта (земельный участок и строящийся на нем дом). Восстановление прав возможно только через продажу объекта на торгах и распределение выручки по правилам ст. 138 закона о банкротстве, пояснили суды.

Позиция суда округа

В кассации обратили внимание на  заключение эксперта, согласно которому строительно-монтажные работы по созданию фундамента для объекта капитального строительства не завершены. Соответственно, такой объект не является недвижимостью - вне зависимости от госрегистрации права собственности. То есть требование администрации подлежало удовлетворению. 

При этом право собственности на железобетонную плиту сохраняется за должником, эта плита входит в конкурсную массу. А последствие удовлетворения требования администрации - это утрата спорным объектом статуса недвижимой вещи и прекращение прав на него.

То, что должник заключал договоры участия в долевом строительстве, не наделяет спорный объект признаками недвижимости, права на которую подлежат госрегистрации. Кроме того, после расторжения договора аренды в судебном порядке прекратилось заложенное право, что влечет прекращение залога. 

В данном случае, отметил суд округа, сохранение госрегистрации права собственности на объект, не являющийся недвижимостью, ограничивает возможность реализации прав публичного собственника.

Судебные акты нижестоящих инстанций были отменены, заявление администрации города - удовлетворено. 

Теги: дело о банкротстве, АС ВВО, недвижимость, земельный участок, дольщики, залог, публичный собственник, банкротство, конкурсная масса