Как ведет себя залоговая недвижимость в кризис. Проблемные активы.

Эксперты компании АВЕРТА ГРУПП плотно работают в направлении стоимостного консалтинга объектов недвижимости по регионам Российской Федерации, где в условиях сложной эпидемиологической и экономической обстановки, столкнулись с рядом особенностей в своей работе: «Как считать доходы от коммерческой недвижимости в период пандемии, когда прибыль практически на нуле?». В анализе эффективной работы с недвижимостью и извлечения прибыли предпринимателя - это становится наиболее актуальным вопросом, поскольку активы остро реагируют на кризис, как мы это можем видеть за последние три экономических спада в 2008, 2014, 2020 г. Специалисты АВЕРТА ГРУПП провели анализ выполненных проектов за эти периоды, а так же исследовали кризисе периоды офисной недвижимости, где выявили следующие важные тенденции:

• явная чувствительность реакции офисной недвижимости от ВВП в 2008, 2014,2020 гг.;
• офисная недвижимость восстанавливается в среднем за год после кризиса;
• соотношение между объемом вводимой недвижимости в кв.м к чистому поглощению рынком в кв.м.
• уровень свободных площадей для аренды в предложении к не занятым.

Так же мы проследили закономерность по реакции величин арендной платы за периоды кризиса, по крассам А Прайм, А,В

Источник CBRE

В случае с текущей ситуацией на рынке можно сделать два два сценария развития событий на рынке недвижимости в кризис:

Первый сценарий - «Стандартный для кризиса»;

• «Удаленка» не укрепиться глобально, локально произойдут изменения

• Внедрение на практике «Бережливого производства»

• Снижение арендуемых площадей

• Сокращение персонала

• Оптимизация процессов внутри

• Смена более дешевой локации/коворкинги

• Банкротство некоторых компаний, которые не смогут пережить текущую ситуацию

Второй сценарий - «Новый», если пандемия останется и будет сезонным проявлением, так же новые вирусы

Вирус остается дольше (сезонное обострение/ перманентное состояние ЧС, периоды социального дистанцирования/новые эпидемии??

• Необязательное закрепление рабочего места за сотрудником. - «hotdesking»

• Офисные площади пользуются больше для «митингов», корпоративной социализации

• Пользуются спросом офисы, гибкие офисы и коворкинги, но офисный формат не умирает

• COVID safe environment

Исходя из практики экспертов АВЕРТА ГРУПП, мы выделили перечень недвижимых активов, которые во времена кризиса становятся наиболее проблемными и низколиквидными, такие как: премиальный сегмент, в частности жилая недвижимость, базы отдыха с советским наследием, поскольку износ зданий давно уже перешел в категорию «удовлетворительное» и «плохое», так же если сельхозназначения, поскольку это назначение земельных участков имеет и в обычное время низкую ликвидность, в период кризиса, это совсем сложный для реализации вид актива. Так же отдельный сегмент выделяем, как промышленные площадки, где ярко выражена высокая амортизация строений. В своей ежедневной работе мы видим, нерациональное рост эксплуатационных и операционных расходов, который часто вызван управлением низкопрофессиональной командой, которая занимается обслуживанием недвижимости. Непропорционально высокая кадастровая стоимость и соответственно налоговая нагрузка на общую площадь зданий, в то время как аренднопригодные метры могут быть существенно меньше общей площади строений, все эти факторы усложняют владельцам «плохих» активов жизнь и управление недвижимостью с целью повышения ее капитализации. Поскольку часто ошибки на рынке повторяются и некоторые активы, как мы видим проходят несколько кругов банкротств, эксперты ведут аналитическую работу с отслеживаем основных рисков работы с имуществом, которые помогают нашим Заказчикам учитывать и предвосхищать их с целью более эффективного управления, либо наиболее удачного отчуждения на рынке по более выгодной стоимости.

В этом году нашей компании «АВЕРТА ГРУПП» исполняется 10 лет, где в своем развитии мы учили сложную экономическую ситуацию в стране и проработали следующий комплект антикризисных мер для бизнеса: стратегический консалтинг с анализом финансового контроля состояния предприятий и мониторинга ФХД, выявление и планирование показателей выручки и затрат, работа с кассовыми разрывами. Все чаще практикуем в своей работе услугу Форензик и проведение финансово-экономического и юридического анализа предприятий с проработкой налоговых рисков и учета основных операций предприятия. Уже несколько лет ООО «АВЕРТА ГРУПП» входит в 30-ку компаний из ТОП 100 крупнейших оценочных компаний России. (Рэнкинг Эксперт РА). В 2020 году мы увеличили страховую ответственность компании более на сумму более 1 000 000 001 рублей.